Casa & condominio: spese al microscopio | cosa occorre sapere prima di firmare: la trappola poco nota

Le spese condominiali a Milano arrivano fino al 60% sopra la media nazionale: il riscaldamento: la voce più influente

Secondo una ricerca del 2023 di Changes Unipol, le spese condominiali a Milano superano di molto la media italiana, con un costo medio di 162 euro al mese. La città più cara del Paese si colloca ben al di sopra di Torino (119 euro), Roma (108 euro) e Napoli (76 euro). Una ricerca di immobiliare.it quantifica addirittura 171 euro mensili contro una media nazionale di 92 euro. Tuttavia, questi dati vanno letti con cautela, poiché non sempre tengono conto delle differenze legate al clima, alla tipologia di edificio o ai servizi offerti.

Il riscaldamento è la spesa condominiale che più incide sul totale. I costi variano a seconda dell’impianto e della possibilità di contabilizzare i consumi individuali. Nei palazzi anni Sessanta e Settanta con caldaia centralizzata, i consumi vengono ripartiti secondo tabelle millesimali, facendo pagare somme simili a chi abita molto o poco. Negli edifici più moderni con termovalvole e contatori individuali, i costi sono proporzionati ai consumi, mentre nelle case con caldaie autonome le spese si limitano ai consumi effettivi, con aggiunta di manutenzione e ammortamento della caldaia.

La presenza del portierato rappresenta un’altra voce significativa. Milano, storicamente ricca di condomini con guardiola, vede spesso il servizio affidato a terzi per pulizie o gestione dei rifiuti. Nei condomini con poche unità il risparmio è possibile, ma la mancanza del custode può creare disagi pratici. Il costo di un custode è influenzato dal contratto nazionale, mentre le imprese di pulizia presentano prezzi variabili a seconda del tipo di edificio e degli orari di lavoro. Anche il verde condominiale comporta costi aggiuntivi.

Il costo dell’amministratore incide meno rispetto ad altre voci, grazie alla concorrenza tra professionisti. La gestione ordinaria di un condominio di media dimensione si aggira intorno ai 100 euro all’anno per appartamento. Le spese aumentano quando si tratta di opere straordinarie, in cui l’amministratore riceve una percentuale concordata tra l’1 e il 2% del costo complessivo.

Manutenzione e costi edilizi a Milano

I lavori di manutenzione straordinaria a Milano sono più costosi della media nazionale. Gli onorari professionali e i costi del lavoro delle imprese edili sono elevati, con incrementi del 5-7% rispetto al resto d’Italia. La logistica e l’accessibilità del cantiere incidono ulteriormente sui prezzi, così come le tasse comunali, come la Cosap, che varia a seconda della zona e della durata dell’occupazione del suolo pubblico.

Chi acquista casa deve valutare attentamente le spese condominiali reali, richiedendo al venditore verbali delle assemblee recenti e lo stato patrimoniale. Questo permette di verificare eventuali lavori straordinari deliberati e se il venditore è in regola con i pagamenti. La mancata disponibilità dei documenti è un segnale di attenzione: meglio evitare immobili con informazioni incomplete.

Affitto e gestione delle spese ordinarie

Nel caso dell’affitto, le spese straordinarie restano a carico del proprietario, ma le spese ordinarie vanno valutate attentamente. Se il canone include una quota fissa per le spese condominiali, è consigliabile ricevere ogni anno il consuntivo e partecipare alle assemblee, dove l’inquilino può votare sulle spese di riscaldamento al posto del proprietario.

Secondo l’associazione Anamni, a Milano il 9,3% dei condomini è interessato da fenomeni di morosità, secondo dato nazionale dopo Roma, dove la quota supera il 22%. Le previsioni indicano un aumento del 20% nei prossimi mesi, a causa delle difficoltà economiche crescenti delle famiglie. Questo aspetto rappresenta un ulteriore fattore da considerare nella valutazione dei costi condominiali.