Casa, duro colpo per i proprietari: ti dovranno risarcire mesi di affitto | Approvata la clausola killer, è RETROATTIVA

Previsto dalla legge un risarcimento per risoluzione del contratto di locazione, ecco la sentenza che mette nei guai i locatari

Il contratto di locazione può comportare rischi per il locatore, soprattutto in caso di inadempimento da parte del conduttore. Ritardi nei pagamenti, omissioni o danni all’immobile possono portare alla necessità di ottenere la risoluzione del contratto e il conseguente rilascio dell’immobile. Un tema delicato riguarda il diritto del locatore a essere risarcito per i canoni non percepiti fino alla scadenza naturale del contratto.

Prima della recente pronuncia delle Sezioni Unite, la giurisprudenza si divideva su questo punto. Secondo un orientamento maggioritario, il locatore che ottiene la risoluzione per inadempimento ha diritto al risarcimento del danno derivante dalla cessazione anticipata del rapporto, corrispondente ai canoni mancati fino al reperimento di un nuovo conduttore, con valutazione dell’ammontare da parte del giudice in base alle circostanze concrete.

Un diverso orientamento sosteneva che la mancata percezione dei canoni dopo la restituzione del bene non costituisce automaticamente un danno patrimoniale, essendo il canone corrispettivo della privazione del godimento. In questo caso, il risarcimento sarebbe giustificato solo se la restituzione dell’immobile non consente al locatore di usufruirne né direttamente né indirettamente, commisurando la perdita al tempo necessario per il ripristino del godimento.

Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto giurisprudenziale, stabilendo che il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno non viene meno con la restituzione anticipata del bene. Tuttavia, è necessario dimostrare di essersi attivati tempestivamente per una nuova locazione, con il giudice che valuta le circostanze concrete e il comportamento di buona fede del locatore, escludendo l’applicazione dell’art. 1591 c.c.

Determinazione del danno risarcibile

Il risarcimento comprende i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto o fino al reperimento di un nuovo conduttore. L’ammontare è stabilito dal giudice di merito, considerando tutte le circostanze, inclusi eventuali utili ricavati dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione anticipata e il termine contrattuale, e l’uso della normale diligenza per limitare le perdite.

Per ridurre i rischi, è fondamentale che il contratto di locazione sia redatto in maniera accurata, con clausole chiare su durata, canone, oneri accessori e modalità di rinnovo o recesso, garantendo conformità alla legge. Una struttura contrattuale solida costituisce la prima tutela per il locatore e previene conflitti futuri.

Assistenza durante il rapporto di locazione

Durante l’esecuzione del contratto, possono sorgere problemi legati a mancati pagamenti, uso improprio dell’immobile o obblighi di riparazione. L’assistenza di un avvocato permette di gestire diffide, soluzioni bonarie e accordi transattivi, riducendo i rischi di contenzioso e preservando i diritti patrimoniali di entrambe le parti.

In caso di gravi inadempimenti, il locatore può attivare la procedura di sfratto per morosità o inadempimento, chiedendo il rilascio dell’immobile e il risarcimento dei danni. L’avvocato assicura la corretta impostazione della domanda, rappresenta il cliente in tribunale e tutela gli interessi patrimoniali, garantendo il rispetto delle norme e l’applicazione dei principi stabiliti dalle Sezioni Unite.