Infiltrazioni, non devi più pagare per le perdite al piano di sotto: da ora è “cedimento strutturale” | Pagano tutti

Le terrazze a livello e responsabilità per eventuali infiltrazioni, a chi spetta pagare eventuali danni e in che misura

Le infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazze a livello rappresentano un problema frequente negli edifici condominiali, causando danni agli appartamenti sottostanti. La questione centrale riguarda la determinazione della responsabilità per le spese di riparazione e manutenzione. La Seconda Sezione della Cassazione, con l’ordinanza n. 27846 del 3 ottobre 2023, ha fornito importanti chiarimenti in merito, consolidando il principio stabilito dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 9449/2016.

Secondo la Suprema Corte, quando la terrazza non è di uso comune, i danni causati dalle infiltrazioni ricadono sia sul proprietario o sull’usuario esclusivo della terrazza, in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia sul condominio. Quest’ultimo è tenuto a garantire la manutenzione delle parti comuni attraverso l’amministratore e l’assemblea dei condomini, ai sensi degli articoli 1130 e 1135 c.c. La responsabilità è quindi concorrente, salvo prova contraria dell’imputabilità esclusiva del danno.

L’art. 1126 c.c. stabilisce i criteri di riparto delle spese. Le spese per riparazioni e manutenzione della terrazza a livello si dividono normalmente in un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio. Questa regola si applica anche se la terrazza è di proprietà esclusiva di un condomino, a meno che non sia dimostrata la responsabilità esclusiva di una delle parti.

La terrazza a livello, in quanto elemento che svolge la funzione di copertura dei vani sottostanti, è considerata bene comune ex art. 1117 c.c., salvo diversa attribuzione prevista da un titolo specifico. La sua collocazione adiacente a un appartamento e l’uso esclusivo da parte di un condomino non incidono sulla presunzione di comunione, che può essere superata solo tramite un atto costitutivo chiaro o un titolo che dimostri la proprietà esclusiva.

La posizione del Tribunale di Ancona

Nel caso analizzato, il Tribunale di Ancona aveva confermato la legittimità della delibera condominiale che prevedeva il riparto delle spese tra condomino utilizzatore e condominio. La terrazza a livello svolgeva funzione di copertura dell’edificio e il mancato deposito del titolo di proprietà esclusiva impediva di considerarla bene privato. Di conseguenza, la ripartizione delle spese è stata correttamente effettuata secondo l’art. 1126 c.c.

Il ricorrente contestava la ripartizione delle spese sostenendo la proprietà esclusiva della terrazza e la limitazione delle spese ai soli condomini sottostanti. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile o infondato, ribadendo che la responsabilità per le infiltrazioni grava sia sul condomino sia sul condominio, indipendentemente dall’uso esclusivo, e che la ripartizione di un terzo e due terzi è conforme alla legge.

Prova della proprietà esclusiva

Per attribuire la proprietà esclusiva di una terrazza a livello, occorre produrre un titolo specifico, come l’atto costitutivo del condominio o il contratto di trasferimento dell’unità immobiliare, che indichi chiaramente l’esclusione della terrazza dalla comunione. L’uso esclusivo da solo non è sufficiente per modificare la ripartizione delle spese.

La Corte ha sottolineato che la terrazza, anche se non copre integralmente tutte le unità immobiliari, contribuisce alla protezione delle parti comuni dell’edificio. Di conseguenza, tutte le spese di manutenzione straordinaria devono considerare l’intera funzione della terrazza nella struttura condominiale, evitando di limitare l’onere ai soli condomini sottostanti. Il principio affermato dalla Cassazione chiarisce che la gestione delle terrazze a livello richiede attenzione sia da parte dei condomini che dell’amministratore.